CONVENTION CLIMAT : L’URBANISME COMMERCIAL ENCORE SUR LA SELLETTE

CONVENTION CITOYENNE POUR LE CLIMAT ET URBANISME COMMERCIAL

LE DIABLE EST DANS LES DETAILS

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Pinel, Elan… L’encre d’une réforme de l’urbanisme commercial est à peine sèche qu’une  nouvelle se profile. Cette fois, on risque de se retrouver dans un enfer pavé de bonnes intentions. La Convention citoyenne pour le climat s’en prend à l’artificialisation des sols et, visant nommément la périphérie et les retail parks, égrène un catalogue de mesures… dont certaines ignorent le dispositif juridique (articles L752-5-1 et L752-23 du Code de commerce), d’autres le fonctionnement  de l’appareil administratif (la vigilance de la Cnac envers l’excès de consommation d’espace) et d’autres encore tout simplement le terrain (la densité commerciale est évidemment moins forte en rase campagne, on ne peut pas forcément construire sur n’importe quel bâtiment et construire sur du bâti réserve l’exercice aux seuls surfaces existantes et menace le centre-ville – contrairement à ce que veut la proposition de départ ; quant à abaisser le seuil des autorisations d’exploitation commerciale, ce n’est rien d’autres qu’une Arlésienne dont on se passerait bien). Voici en six points, par Me Gwenaël Le Fouler et Stéphanie Encinas, (Létang Avocats), une première approche de la situation dont on peut craindre, selon les besoins politiques, qu’elle pourrait ouvrir une énième étape législative…

 

 Par Mes Gwenaël Le Fouler et Stéphanie Encinas, Létang Avocats

 

  • Prendre immédiatement des mesures coercitives pour stopper les aménagements de zones commerciales périurbaines très consommatrices d’espaces

L’objectif affiché par la Convention citoyenne pour le climat démontre une bonne intention mais ne semble pas connaitre la réalité du terrain en matière de sanction des infractions en urbanisme commercial. Elle indique que l’arsenal législatif serait suffisant. Or, en pratique, nous savons que ces mesures (article L752-5-1 et L752-23 du Code de commerce) sont trop peu mises en œuvre. Surtout, ce ne sont pas des outils coercitifs pour stopper la consommation d’espace, ils sont prévus pour sanctionner les surfaces commerciales ouvertes et exploitées sans autorisation d'exploitation commerciale.

La commission nationale d’aménagement commercial sait refuser des projets excessivement consommateurs d’espace. Ses efforts sont battus en brèche par le juge administratif qui annule quasi-systématiquement ces décisions en faisant une application très souple des critères prévus par le code de commerce (article L752-6).

  • La fixation au niveau national d’une règle de zéro surface au sol supplémentaire pour l’urbanisme commercial, sauf dans les zones dans lesquelles la densité de surface commerciale serait très inférieure à la moyenne départementale.

Fort justement, la Convention fait un point d’attention sur l’inconvénient de se référer à la densité commerciale départementale et non à la densité commerciale nationale. Toutefois, l’utilisation d’un tel outil parait inadapté à l’objectif affiché. En effet, les densités commerciales les plus faibles se situent en zone rurale ce qui signifie qu’un tel dispositif pourrait contribuer à renforcer la consommation de terres agricoles.

Les réflexions qui sont menées ne doivent pas ignorer les préoccupations en lien avec la préservation des centres-villes. Si il est permis de densifier verticalement les commerces existants, cela concernera essentiellement les centres commerciaux périphériques eu égard au coût d’une telle opération. Un tel dispositif pourrait être contre-productif au regard de l’objectif de revitalisation des centres-villes.

  • Ne seraient autorisés que les projets réutilisant des espaces déjà urbanisés, par exemple par la reprise d’un bâtiment abandonné ou par la création d’étages sur des bâtiments existants.

Techniquement, il n’est pas toujours envisageable de surélever des bâtiments existants soit en raison de la vétusté du bâtiment soit en raison d’une conception de moindre qualité. La reprise d’un bâtiment abandonné, au regard du droit fondamental de la propriété, parait réservée aux collectivités publiques pouvant faire jouer leur droit de préemption et d’expropriation.

  • L’obligation pour les enseignes commerciales de remettre en état le terrain qu’elles ont occupé, soit en déconstruisant et remettant en pleine terre, soit en permettant la reconversion du bâti qu’elles n’exploitent plus. L’obligation pour les exploitants de surfaces commerciales de constituer des garanties financières pour la remise en état en fin d’activité, comme cela existe pour certaines installations classées pour la protection de l’environnement (les usines les plus dangereuses, les carrières).

Cette proposition reprend en partie une disposition existante sous l’article L752-1 du Code de commerce qui prévoit que le propriétaire d’un site dont les commerces sont restés fermés pendant plus de 3 ans et bénéficiant d’une autorisation d'exploitation commerciale doit organiser son démantèlement et la remise en état des terrains d'assiette. Surtout, le préfet dispose de la faculté d’obliger le propriétaire à consigner une somme correspondant au montant prévisionnel des travaux ou opérations à réaliser voire à les faire réaliser aux frais de ce dernier (article R752-49 du code de commerce).

  • Soumettre davantage d’équipements commerciaux au régime de l’autorisation d'exploitation commerciale

Cela pourrait signifier un rabaissement de seuils longuement évoqué lors des réformes passées et systématiquement repoussé. En revanche, il est frappant de constater que les entrepôts de logistique (ex : Amazon) sont les grands oubliés des propositions de la Convention alors qu’ils sont très consommateurs d’espaces agricoles… Il n’est pas inutile de rappeler que leur soumission à la réglementation de l’urbanisme commercial proposée par voie d’amendement lors du vote de la loi Elan a été opportunément supprimée des débats.

  • Modifier le Code de l’urbanisme, le Code de commerce, le régime des Scot et Plu…

Tous les deux ans, l’ouvrage est remis sur le métier bouleversant les règles applicables. Les opérateurs de l’immobilier commercial n’ont pas le temps d’assimiler une réforme qu’une nouvelle se profile !